公摊面积的使用权归业主还是物业

公摊面积的使用权归业主。因为公摊面积指由整栋楼的业主共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，费用需业主共同分担。全体业主享有共同占有、使用、收益的权利。无论第三方对于公摊面积的营利性或非营利性使用，都应当经过全体业主的同意。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

120平米公摊28不算多，因为大多数的房子都是高层住宅，特别是在有电梯的高层住宅当中，公摊面积通常是在20%~30%之间，所以按照比例进行计算，120平米的房子，公摊面积在28平米左右属于正常的范围。我国对于公摊并没有明文的标准，因为不同类型的房屋配套设施不同，所以公摊的比例也没有办法设定上限。就常规情况来说，普通住宅的公摊比例多层住宅在8%~15%之间，而小高层的公摊比例在15%~20%之间，高层住宅的公摊比例会多一些，在20%~30%之间。

如果小区比较高端，再加上小区公用面积比较多，公摊面积也会随之上升。在购买住房时不要一味的追求太小的公摊面积，会导致在日后居住时能够使用到的绿化面积减少，公共使用的部分缩小，降低了居住的舒适度。