二手房买卖有土地出让金吗

二手房买卖过程中可能会涉及土地出让金，这主要取决于二手房的土地使用权类型。

1、如果买卖的二手房是在划拨土地上建造的(如房改房)，那么在交易时就需要补交土地出让金。此时，土地出让金的计算公式通常是：该套房屋建筑面积当年成本价格1%。这里，“当年”指的是缴纳土地出让金的年份，成本价格可能会因市区和郊区的不同而有所差异。

2、如果买卖的二手房已经是在出让土地上建造的，那么买方在购买时通常不需要再次支付土地出让金，除非合同中有特别约定或者土地使用权剩余年限不足。

一、核实房屋产权和手续

房屋产权是否明晰：确保卖方拥有合法的产权证书正本，并核实房产证上的署名人数。如果房屋存在多个共有人，如继承人共有、家庭共有或夫妻共有，需要确保与全部共有人签订房屋买卖合同。

房屋手续是否齐全：房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易存在极大风险。务必核实房产证的真实性，并到房管局查询产权证的基本信息、抵押情况及查封情况等。

二、了解房屋实际情况

土地使用期限：了解购买的房屋已有多长历史，以及土地使用期限还有多长。对于划拨的土地，注意政府可能无偿收回的风险;对于出让的土地，注意剩余使用年限。

房屋是否在租：确认房屋是否已被租赁，因为“买卖不破租赁”，即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

欠费情况：核实房屋是否存在物业管理费、水电气费等欠费情况，避免购买后承担不必要的费用。

三、评估房屋价值

二手房价格评估：从多个方面对二手房价格进行评估，也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，以了解房屋的较低保值价。

四、交易过程注意事项

资金安全：在过户递资料完成后才给50%房款，拿到受理回执、确定能拿到房产证再给全款。同样，对于中介费用，也应在过户递资料完成后才给50%，到交完楼才给齐，或与第三方签订协议确保资金安全。

选择可靠中介：挑选有信誉和经验的房地产中介，确保交易过程的透明和合规。

核实中介公司是否违规：注意中介公司是否提供违规服务，如提供零首付服务等，避免因此产生法律风险。

五、合同细节

明确违约责任：在合同中明确约定违约责任，确保双方权益得到保障。

使用补充协议：对于合同中未涵盖的细节或特殊需求，可以使用补充协议进行约定。

总结：在二手房买卖交易中，需要仔细核实房屋产权和手续、了解房屋实际情况、评估房屋价值、注意交易过程中的资金安全和选择可靠中介，并在合同中明确相关细节和违约责任。这样可以确保交易的顺利进行，并减少不必要的纠纷。